「アパートってどのくらいで売却できるの？」
「アパートの買取金額はどのくらいが適正なの？」
「できる限り、高くアパートを売却したい！」
と困っている方はいるでしょう。
収益が見込めないアパートや相続したアパートなど売却を検討している人の中には、売却の価格が検討つかず、躊躇っている方も多いはず。ネットで調べても「損した…」などのネガティブな声が多く迷ってしまうでしょう。
そこで今回は、アパート売却の相場について徹底解説。ご自身で売却相場を調べる方法や実際に不動産会社に査定依頼する方法まで紹介していきます。
相場を理解して損することなく、アパートを売却しましょう。
アパート売却相場には決まった適正価格はない
結論として、アパート売却は、その時の相場の状況、市場の状態で大きく変動するため、アパート売却に適正価格はありません。
築〇〇年△△円以上といった基準がないので、アパートがある土地や周辺地域の状況を把握する必要があります。そのため、損せず適正価格で売却するためには、その時々の適正価格を調べる必要があるのです。
アパート売却の適正価格を調べる2つの方法
「どうやって適正価格を調べればいいの？」
と困っている方もいるでしょう。ここでは、実際にどのようにアパート売却の適正価格を調べればいいのか解説していきます。今回紹介するのは以下の2つの方法です。
- アパート売却の相場を自分で調べる
- 不動産会社に依頼し相場を調べる
それぞれ解説していきます。
アパート売却の相場を自分で調べる
自分で相場の適正価格を調べるためには、今現在、同じエリアで売却に出されているアパート物件を確認する方法がおすすめです。アパートの物件情報は、掲載している不動産サイトから確認するのがいいでしょう。
以下の3つのサイトでは、売り出し中のアパートが確認できるので、あなたのアパートと近いものを探してみましょう。
- 『楽待』
- 『REINS』
- 国土交通省『土地総合情報システム』
売り出し中のアパートを網羅的に確認できる『楽待』や直近1年の物件情報をピンポイントで収集できる『REINS』を使うことで周辺地域のアパート物件の相場を把握できます。
国土交通省から出ている『土地総合情報システム』では、過去5年分の不動産情報を詳細に確認できるものの検索機能や絞り込み機能がないので、兼用していくのがおすすめです。
不動産会社に依頼し相場を調べる
アパート売却の相場を知る方法として、不動産会社に依頼し調べる方法があります。実際に対象エリアを熟知している専門家なので、適正な価格を簡単に知ることができるのです。
また、アパートの買取を行っている会社には、直接自社で買取する会社と買取会社に仲介する会社があります。より高値での売却が希望の方は、直接買取を行っている会社に依頼するといいでしょう。
さらに、仲介会社の提示してくれる価格は、売り出しに出す最初の価格となるので、少し高めに設定されています。市場に売りに出し、様子を見ながら価格調整を行っていくので、仲介会社に依頼し、出された査定額は売却額ではないことを覚えておきましょう。
アパートを売却する際の流れ
アパート売却の相場の調べ方は理解できたでしょうか？事前に売却相場を把握しておくだけで、損することなく進めることができます。
ここからは、アパート売却をスムーズに行うために売却する際の流れを解説します。以下のような流れで進んでいくので理解しておきましょう。
- 相場の把握
- 不動産会社に査定依頼をする
- 住人の取り扱いを決める
- 契約を結ぶ
それぞれ丁寧に解説していきます。
相場の把握
まずは、アパートの売却相場を把握することから始めましょう。あなたのアパートがいくらで売れるかを把握していないと、果たして売るべきかどうかを確かめることすらできません。
上記で解説したようにまずは自分で調べることから始めましょう。また、相場の把握と同時に、売却時にどの程度の税金がかかってくるのか把握しておくと、後々困ることなく売却できます。
アパート売却をする際にかかってくる税金について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
️不動産会社に査定依頼をする
アパートの売却相場がある程度把握できたら、実際に不動産会社に依頼して査定してもらいましょう。不動産会社の査定額は、大きな外的要因がなく、通常の期間で売却できた時に見込まれる金額を、自社ベースで算出するのが一般的です。
そのため、複数社で依頼し見極めるのがおすすめの方法となっています。また、多くの会社が仲介会社なので、自社で買取を行っている会社に依頼すると相場よりも高く売却が可能です。
住人の取り扱いを決める
アパートを売却する時には、2通りの方法があります。住民を退去させて空室を売る方法と、入居者をそのままにして売却するオーナーチェンジの方法です。どちらにもメリットデメリットがあるので、以下の表を参考に、適切な方法を選びましょう。
| 立退後に売却 | オーナーチェンジ | |
|---|---|---|
| メリット | ・買主の用途が豊富になって売れやすい・迷惑な住民を追い出せる・買主がリフォーム・修繕が容易になる | ・入居募集の時間・手間がかからない・ローンを利用すれば低コストで運用開始できる |
| デメリット | ・売主が高額の立ち退き料・慰謝料を準備・買主は1から入居者を募集しなければいけない | ・部屋の状態が分からない・悪質な入居者にあたる恐れがある |
上記のように売主の目的によって方法は決まってきます。そのため、適切な方法を選べるように整理してから判断するようにしましょう。
また直接買取を行っている会社に依頼すると、住民がいてもいなくても買い取ってくれるのですぐに売却したい方は依頼するのがおすすめです。
契約を結ぶ
売却方法が決まったら不動産会社と契約を結びましょう。不動産会社に依頼するための契約は以下の3つです。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
媒介契約の種類によって、不動産会社の販売活動の進捗に大きく差が出ます。ご自身の目的に合わせて契約を行うといいでしょう。
アパートを相場よりも高く売却する6つの方法
「できる限り高く売却したい！」
アパートを持っている人の多くが、上記のように考えているでしょう。ここでは、アパートを相場よりも高く売却する方法を解説します。以下の6つの方法が相場よりも高く売却するための方法なので参考にしてください。
それぞれ解説していきます。
直接買取を行っている会社を選ぶ
まずなんと言っても、アパートを高く売りたいのであれば、自社でアパートを直接買取できる会社を選びましょう。仲介を行っている不動産会社とは違い、買主が直接その会社になるので、素早く高く売却することが可能なのです。
また、仲介手数料を抑えることもできるので、売却にかかる費用を抑えることで手元に残るお金を多くできます。
買取後のプランが明確な会社に依頼する
直接買取を行っている会社でも、買取後の戦略がワンパターンの会社では、リスク回避のために相場よりも少し安い価格で買取されてしまいます。一般的には、買い取ったアパートをリノベーションして再度、賃貸をし収益をあげます。
しかし、土地によっては取り壊し、別の形で収益を上げた方が利益率が高いこともあります。幅広いプランがある会社は、利益を出せる根拠があるため、相場よりも少し高い値段で買い取ってくれるのです。
そのため、売却後にそのアパートをどうするのか、そしてなぜその選択を取るのか聞いておくといいでしょう。
高い入居率を維持する
アパートを相場よりも高く売却するには、できるだけ満室に近い状態にしてから売ることが大切です。なぜなら、入居率が高い物件は買主や不動産会社からの需要が高く、より良い条件で売却できる可能性が高いためです。
もし、空室があった場合には、空室があることを理由に買主から値下げ交渉に持ち込まれることもあります。そのため、売却前には高い入居率を維持した状態を作っておけるようにしましょう。
しかし、空室を埋めるために無理に家賃を下げて満室にすると、利回りが下がってしまうため注意が必要です。入居率を上げたい場合には、フリーレントや契約時に家具をプレゼントするといった方法で入居を促すのがおすすめです。
そうすれば、家賃の水準は保ったまま入居率を上げることができます。
トラブル要因を排除する
アパートを相場よりも高く売却するには、トラブル要因を排除することも大切です。なぜなら、入居者との間で部屋の明け渡しや家賃滞納などのトラブルがあると、売却価格に影響が出るためです。
買主にとって、部屋の明け渡しや家賃滞納などのトラブルは、直接的な収益や将来のトラブル要因になります。そのため、購入を避けたり、売却価格の値下げを要求されることも少なくありません。
トラブルの要因になる問題は長引かせず、管理会社や弁護士と相談して一刻も早く解決するようにしましょう。
高く売れるタイミングを見極める
高く売れるタイミングを見極めることも、アパートを相場よりも高く売却するには重要です。一般的に、購入後5年を超えたタイミングや大規模修繕時期の到来前が、高く売れるタイミングとされています。
購入後5年を超えたタイミングが高く売れる理由は、物件の保有期間によって、譲渡所得に対してかかる税金が大きく異なるためです。保有期間が5年以下かそうでないかによって、税率は20%も違います。
そのため、購入後5年を超えたタイミングは売却するひとつのタイミングです。また、大規模修繕時期の到来前に売却することは、修繕費用がかさむ前に売却してしまう方が利益をあげられるためです。
状況に合わせて、高く売れるタイミングを見極めるようにしましょう。
アパート売却が得意な不動産会社に依頼する
アパート売却が得意な不動産会社に依頼することで、アパートを相場よりも高く売却できます。アパートのような収益物件の売却は、居住用の物件と比べて、より専門的な知識やノウハウが必要です。
そのため、アパート売却が得意な不動産会社に依頼することが、売却額を高めるためには必要不可欠です。複数の会社を比較して、売却力があって、アパート売却が得意な不動産会社を探すようにしましょう。
アパート売却相場よりも高く売るなら『城西プロパティ』
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社城西プロパティ |
| 会社住所 | 東京都豊島区南池袋1-16-15 |
| 創業年数 | 2009年2月 |
| 対応エリア | 東京都 |
| 公式サイト | https://www.jousaiproperty.jp/ |
城西プロパティは、直接買取を行っているので、アパートを高く売却したい方におすすめの会社です。創業以来、アパート買取に特化してきた会社なので、他社で断られてしまうような築古アパートでも買い取ってくれます。
一般的には、買い取られたアパートはリノベーションなどして再度売却されます。しかし、城西プロパティでは、土地の状況に合わせて取り壊し一戸建てにするなどして、買い取ったアパートから利益を最大化しているのです。
そのため、あなたのアパートを他社よりも高く買い取ってくれます。少しでも高くアパート売却を行いたい方は、まずは問い合わせて査定を行ってもらうといいでしょう。
また、以下の記事では城西プロパティの会社情報や口コミ・評判などをさらに詳しく解説していますので、気になる方はぜひ一度チェックしてみてください。
まとめ
今回は、アパート売却の相場について解説してきました。地域特性によって変動が大きいアパート売却の相場は、築〇〇年△△円以上といった基準がないので、アパートがある土地や周辺地域の状況を把握する必要があります。
そのため以下の2つの方法で相場を調べるといいでしょう。
- アパート売却の相場を自分で調べる
- 不動産会社に依頼し相場を調べる
また複数社で相見積もりを取ることで理想に近い形での売却ができます。以下では、直接買取を行っている会社を紹介しているので、ぜひ参考にしてくださいね。
この記事を読んだあなたの助力になれたら幸いです。
