アパートの老朽化が気になる！判断基準やリスク・対応策まで解説

「保有しているアパートの老朽化が気になる」
「老朽化のリスクが高まるのは築何年くらいが目安？」
「老朽化したアパートはどう対応したらよい？」

アパート経営は近年、副業としても人気のビジネスモデルです。不労所得が得られ、年齢を問わず取り組める点も魅力的です。しかし、アパートの築年数が経過すると、安全性のリスクが高まります。

収益性の低下にもつながるため対策が必要ですが「まだ大丈夫だろう」と思っていたり、対策が分からず悩んでいる方も少なくありません。

そこで本記事では、老朽化したアパートについて解説します。老朽化のリスクが高まる基準や対応策も紹介しているため、この記事を参考に自分が保有しているアパートを精査してください。

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アパートの老朽化の判断基準は？

木造アパートの老朽化は、築30年程度が目安です。建物の法定耐用年数は以下の基準で定められています。

法定耐用年数とは税制や会計処理の際に用いられる基準で、アパートは木造建てが一般的です。そのため、法定耐用年数は22年ですが、経年劣化を含むさまざまな理由から築30年が経過すると不動産価値が低いと見なされます。

修繕やリフォームなど定期的なメンテナンス状況によっては住み続けられますが、老朽化によるリスクが高まることに注意が必要です。築30年を目安に、保有しているアパートの老朽化の対策を講じましょう。

アパートの老朽化によるリスクとは？

ここでは、アパートの老朽化によるリスクをみていきましょう。アパートの老朽化により想定されるリスクは、以下の3つです。

• 耐震性・耐久性の低下
• 賃料・家賃収入の低下
• 修繕費用・管理費用などの維持費がかかる

それぞれ詳しく解説するため、参考にしてください。

耐震性・耐久性の低下

アパートの老朽化で耐震性・耐久性は低下するため、気をつけなければなりません。

近年、大きな地震の発生が増加しているということもあり、最も深刻な問題と言えます。万が一倒壊した場合は、入居者に大きな被害が及ぶうえに、所有者として法的責任が発生する場合もあります。

とくに、1981年以前のアパートは「旧耐震基準」の適用範囲で建てられた建物です。現行の震度6〜7程度の地震に耐えられる能力を満たしていないケースが想定できるため、耐震補強工事などを検討する必要があります。

賃料・家賃収入の低下

家賃収入の低下は、経営面における大きなリスクです。アパートの稼働率は現状の収益の問題だけでなく、売却をする際にも大きな影響を与えます。

そのため、入居者が集まらない期間が続くと賃料を下げて入居者を募ったり、稼働率を上げる場合も必要になるかもしれません。賃料の低下はアパート経営のうえで、金銭的負担にもつながります。

修繕費用・管理費用などの維持費がかかる

アパートの老朽化が進むにつれて、さまざまな箇所に修繕が必要です。築年数が経過するほど、維持や管理費用が増えるため、負担になるでしょう。

修繕には数万円程度で済む場合もあれば、数百万に及ぶケースもあります。いずれ修繕で追いつかなくなる可能性も考えておきましょう。

老朽化したアパートの対応策は？

ここからは、老朽化したアパートの対応策を紹介していきます。老朽化したアパートの対応策は以下の4つです。

• 売却
• 継続利用
• 建て替え
• リノベーション・リフォーム

それぞれ詳しく解説するため、精査してみましょう。

売却

老朽化したアパートは、不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。

入居者に関係なく現状買取が可能なうえ、修繕も必要なくスムーズに売買が成立します。リスク面で不安がある方は、一度不動産会社に相談してみるのもひとつの選択肢です。

売却代金は、新しい物件の購入資金として活用するのもよいでしょう。買い替えの特例を上手く活用すると、税金対策にもなります。売却の検討には後悔やミスがないように、専門家のアドバイスを受けながら進めましょう。

継続利用

継続利用も場合によっては可能ですが、同時にリスクも抱えることになります。想定よりも利回りが下回ったり、経営面が負担になる場合も念頭に置きましょう。

根本的な解決にはならないため、いずれ来るであろう対策を備えておく必要があります。

収益と出費の費用対効果を検討し、タイミングを見計らって売却もしくは建て替えやリフォームなども考えましょう。特に耐震面で不安が残る場合、補強耐震工事も考えておきましょう。

建て替え

建て替えは、老朽化の原因を解消できる抜本的な方法です。

老朽化した建物を取り壊し、新しい建物を建設するため、不動産価値を最大化できます。耐震・省エネ基準を満たす最新の建物を建設でき、長期的な資産価値の向上につながるでしょう。

また、土地の有効活用を図ることで、より高い収益性を実現できる可能性もあります。

ただし、多額の費用と時間がかかるため、資金計画や将来的な収支の見通しが必要です。入居者との立ち退きでトラブルに発展する場合もあるため、慎重に検討しましょう。

リノベーション・リフォーム

リフォーム・リノベーションは資産価値を高めるために有効です。リフォームは建物の修繕、リノベーションは大規模な改修工事を指します。

現代のニーズに合わせたデザインや間取りを実現でき、物件の魅力の向上から入居率のアップ・売却価格の上昇が見込めます。ただし、高額な費用が必要となるため、費用対効果を慎重に検討しましょう。

また、修繕期間中は入居者に立ち退きをお願いしなければなりません。立ち退き交渉によるトラブルが非常に多く、関係がこじれるケースもあります。立ち退き料が必要となる可能性もあるため、追加費用も想定しておきましょう。

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まとめ

本記事では老朽化したアパートについて解説しました。不動産経営をするうえで、老朽化は避けて通れません。記事をしっかりと理解したうえで、自分が保有するアパートの今後に役立ててください。

また、不動産売却はいくつかの会社で見積もりの比較検討するのがおすすめです。今回紹介した城西プロパティは、アパート売買に多くの実績と経験のある会社のため、ぜひ検討してみてください。

本記事があなたのお役に立てば幸いです。