「取得費がわからない…」
「取得費ってどうやって計算するの？」
「取得費の計算方法が知りたい！」
と困っている方がいるでしょう。
そもそも取得費とは、アパート売却時にかかってくる譲渡所得を計算するために必要になります。
しかし、相続で譲り受けた物件や数十年保有していたアパートでは、どのくらいでアパートを購入したのかわからなくなってしまったり、種類が多くて計算に困ってしまうはず。
そこで今回は、アパート売却の際に必要になってくる取得費について解説します。
実際に取得費の計算方法から種類に至るまで丁寧に紹介するので、参考にしてください。
また、アパート売却の際にかかってくる税金を詳しく知りたい方は以下の記事を参考にするといいでしょう。
アパートを売却する時の取得費を計算する
譲渡所得税とは、アパートの購入金額よりも売却価格が上回った際にかかってくる税金のことです。
取得費をしっかりと計算することで、正しい購入金額を求めることができるので、余分な納税を避けることにつながります。
まずは取得費の計算方法から見ていきましょう。
取得費は減価償却して計算する
取得費を計算する際には、減価償却をしてから計算しなければなりません。
減価償却とは、アパートを取得してからどれだけ劣化したのかを計算し、その分差し引くことを指します。
減価償却の計算式は以下の通りです。
- 減価償却費 ＝ 建物購入額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
上記のように取得費を計算する前に減価償却を計算しておくとスムーズに計算できます。
アパートの取得費を計算する
減価償却が計算できたら、いよいよ取得費の計算を行っていきます。
初めての方は難しく感じる方が多いですが、概算でもいいので計算しておくのがおすすめです。
取得費の計算式は以下のようになります。
- 取得費 ＝ 土地取得費 ＋ 建物取得費 ＝ 土地購入価額 ＋（建物購入価額 － 減価償却費）
アパートを購入した時の記録をたどり、取得費を計算しましょう。
アパートを購入した時の具体的な金額がわからない場合は、売却価格の5％で計算する方法もあります。
相続などで具体的な数字がわからないことがある方は5%で計算するといいでしょう。
しかし、上記の計算式で出した取得費の方が、よりお得に売却できるので、できる限り計算するのがおすすめです。
アパート売却時に取得費にできる費用や税金
「実際に何を取得費として計上していいのかわからない…」
ここまで読み進めてきている人の中には、このような疑問を思っている方もいるでしょう。
取得費に計上できるものは、種類が豊富で初めての方には判断が難しいのが現状です。
ここでは、取得費として計上できるものの種類を解説します。
結論として、取得費として計上できるものは、大きく分けると以下の2つです。
- アパートを建設する際にかかった費用や税金
- アパー経営を行っていく上で使った費用や税金
仲介手数料、不動産取得税やローン事務手数料など細かい費用まで計上できます。
細かい費用や税金まで把握して漏れのないようにしましょう。
アパート売却時に取得費にできない費用一覧
取得費に計上できるといっても、全ての費用ができるわけではありません。
ここでは、計上できない費用をまとめたので参考にしてください。
アパート売却時に計上できない費用は以下の通りです。
- 町会費
- 引っ越しにかかった費用
- つなぎローンの金利
- つなぎローンの事務手数料
- 家電・家具にかかった費用
- 管理準備金・管理費・修繕積立金など
- 火災保険料
- インターネット加入料・CATV利用料
上記の費用は取得費に入れることはできないので注意が必要となっています。
アパートを高く売却する方法
ここまででアパートの売却の際に求める必要のある取得費について理解は深まったでしょうか？
最後にアパートをなるべく高く売却する方法を解説していきます。
紹介するのは以下の3つの方法です。
- 売却時にかかる税金を抑える
- アパートの売却タイミングを見極める
- 直接買取をしている会社に依頼する
それぞれ解説していきます。
売却時にかかる税金を抑える
売却益をどれだけ高くしても税金に対して対策を行っていなければ、後に支払いが多くなり利益が少なくなってしまいます。
実際にアパートを売却した際にかかってくる税金は以下の通りです。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
上記のように売却しただけで多くの税金がかかってきます。
税金に対して対策をしておくことで支出が減り、結果的に手元に残るお金を増やすことができるのです。
以下の記事では、アパートを売却する際にかかってくる税金の節税方法を解説しているので参考にしてください。
アパートの売却タイミングを見極める
アパートをなるべく高く売却する方法として売却するタイミングを見極めることもひとつのポイントです。
- 売主の税金が低くなるタイミング
- 買主が高く買い取ってくれるタイミング
上記のタイミングが重なった時に売却することで、相場よりも大きな利益を生み出すことができます。
アパートの売却タイミングの詳細を知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
直接買取をしている会社に依頼する
アパートの売却方法として、直接会社に買い取ってもらうか、仲介会社に買主を探してもらうかの2つの方法があります。
どちらの方法にもメリットやデメリットはありますが、より高く売りたい場合は、買取会社に直接買い取ってもらうことをおすすめします。
実際に仲介者を挟まないので、仲介手数料などの費用を節約することにもつながるのです。
しかしながらアパートを直接買い取ってくれる会社の数は限られているので、以下の記事を参考に自分に合った会社を探してくださいね。
アパート売却するなら『城西プロパティ』
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社城西プロパティ |
| 会社住所 | 東京都豊島区南池袋1-16-15 |
| 創業年数 | 2009年2月 |
| 対応エリア | 東京都 |
| 公式サイト | https://www.jousaiproperty.jp/ |
城西プロパティは、直接買取を行っているので、アパートを高く売却したい方におすすめの会社です。
創業以来、アパート買取に特化してきた会社なので、他社で断られてしまうような築古アパートでも買い取ってくれます。
一般的には、買い取られたアパートはリノベーションなどして再度売却されますが、城西プロパティでは、土地の状況に合わせて取り壊し一戸建てにするなどして、買い取ったアパートから得られる利益を最大化しているのです。
そのため、あなたのアパートを他社よりも高く買い取ってくれるだけでなく、売却後の相談にも気軽に乗ってくれます。
少しでも高くアパート売却を行いたい方は、まずは問い合わせて査定を行ってもらうといいでしょう。
まとめ
今回はアパート売却時に必要になってくる取得費について解説しました。
- アパートを建設する際にかかった費用や税金
- アパー経営を行っていく上で使った費用や税金
取得費として計上できるものは限られているので、注意して申告するようにしてください。
この記事を読んだあなたの助力になっていたら幸いです。
