「オーナーチェンジ物件って何？」
「オーナーチェンジ物件にはどんなメリットがあるの？」
近年、不動産投資として注目を集めている「オーナーチェンジ物件」。しかし、その実態を知らずに購入すると、思わぬ後悔を招く可能性があります。
本記事では、オーナーチェンジ物件とは何か、そのメリットとデメリットについて詳しく解説します。後悔しない選択をするためにも、ぜひ最後までご覧ください。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、所有者が入居者募集を行い、空室リスクを負わない状態で売却する物件のことです。一般的な売買物件と異なり、売主は空室リスクを負わないため、比較的低価格で販売される傾向があります。
オーナーチェンジ物件が注目されている理由は、すでに賃貸契約が締結されていることから空室リスクが低く、一般的な売買物件よりも安く購入できる可能性があるからです。
オーナーチェンジ物件は、初期費用を抑えることが可能で、安定した家賃収入を得られる点も不動産投資としてのメリットがあります。しかし、注目されているが故に競争が激しく、希望の物件を購入できない可能性があります。
また、売却後に入居者が退去することがあり、空室リスクが発生する場合もあります。築年数が経過している物件が多いため、修繕費などの支出が発生する可能性があります。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件は、一般的な売買物件と比較して、以下のようなメリットがあります。
以下でそれぞれ詳しく解説します。
価格が安い、空室リスクが低い
オーナーチェンジ物件は、空室リスクを負わないため、一般的な売買物件よりも安く購入できる傾向があります。これは、売主が空室リスクを回避するために、価格を下げて販売する必要があるためです。
つまり、空室リスクが低いということは、安定した収益を期待できるということです。具体的には、築年数が経過している物件や、駅から離れている物件など、一般的な売買物件よりも価格が低く設定されていることが多いです。
また、競争が激しいエリアや、売却理由が「相続」や「離婚」などの場合も、価格が下がる傾向があります。
家賃収入がすぐに発生する
オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入を得られます。これは、すでに賃貸契約が締結されているためです。
一般的な売買物件の場合、購入後に入居者募集を行い、入居者が決まるまで家賃収入を得ることができません。しかし、オーナーチェンジ物件であれば、入居者募集を行う必要がないため、購入翌日から家賃収入を得ることができます。
銀行の融資審査が通りやすい
オーナーチェンジ物件は、空室リスクが低いため、銀行の融資審査が通りやすい傾向があります。銀行は、融資の返済能力を判断する際に、空室リスクを重要な要素として考慮します。
空室リスクが低いオーナーチェンジ物件であれば、銀行は融資の回収可能性が高いと判断し、融資審査を通りやすくする傾向があります。銀行の融資審査が通りやすいということは、少ない自己資金でも購入でき、自己資金を抑えることで、投資効率を向上させることが可能です。
オーナーチェンジ物件のデメリット
オーナーチェンジ物件は、メリットだけでなく、以下のデメリットも存在します。
以下でそれぞれ詳しく解説します。
修繕費などの初期費用がかかる
オーナーチェンジ物件は、築年数が経過している物件が多いため、修繕費などの初期費用がかかることがデメリットのひとつです。具体的には、内装・外装や設備、共用部分の修繕で、修繕費以外にも、仲介手数料や諸税金のような初期費用が発生する可能性があります。
これらの初期費用を考慮した上で、オーナーチェンジ物件の購入を検討することが重要です。修繕費を抑えるためには、築年数が浅い物件を選び、複数の業者から見積もりを取りましょう。
現入居者の条件変更ができず退去する可能性がある
オーナーチェンジ物件は、既存の入居者との賃貸借契約を引き継ぐため、購入後に家賃や更新料などの条件を変更することが難しい場合があります。入居者にとって条件が不利であれば、退去する可能性があります。
退去リスクを抑えるためには、入居者の属性を確認し、周辺の家賃相場を調査して適切な家賃設定をしましょう。また、入居者とのコミュニケーションを図ることも重要です。
住宅ローンが使用できないケース
オーナーチェンジ物件は、一般的な売買物件とは異なり、住宅ローンが使用できない場合があります。住宅ローンが使用できない理由は、以下のとおりです。
- 所有権が移転していない
- 担保評価が低い
- 金融機関の融資基準を満たしていない
住宅ローンが使用できない場合は、アパートローンや不動産投資ローンなども活用しましょう。オーナーチェンジ物件を購入する際には、住宅ローンが使用できない可能性を考慮した上で、資金計画を立てることが重要です。
オーナーチェンジ物件の選び方
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で売却する物件です。メリットとしては、空室リスクが低い、相場より安く購入できる可能性があるなどが挙げられます。
一方で、修繕費などの初期費用がかかる、入居者の条件変更が難しいなどのデメリットもあります。ここでは、オーナーチェンジ物件を選ぶ際のポイントをいくつかご紹介します。
以下でそれぞれ詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
物件の立地条件・状態
立地条件は、なるべく駅近、商業施設、学校などの利便施設が充実しているエリアを選び、将来的な人口動態や地価上昇の可能性を考慮しましょう。
また、築年数や、修繕履歴、設備の状態などを確認し、雨漏りやシロアリなどの瑕疵がないか調査することが重要です。新築、中古、築年数によって、価格や修繕費などが大きく異なるため、あらかじめ調査しておくことで、今後必要となる修繕を予測できます。
入居率
入居率とは、賃貸物件における入居している部屋の割合を示します。入居率は、投資収益に大きく影響するため、重要な指標となります。入居率は、以下の式で計算できます。
「入居率 = 入居部屋数 ÷ 総部屋数 × 100」
例えば、総部屋数が10部屋で、入居している部屋数が8部屋であれば、入居率は80%となります。入居率は立地条件や物件の状態、家賃相場などによって影響するため、以下のポイントを押さえておきましょう。
- 立地条件や物件の状態を考慮した適切な家賃設定を行う
- 空室が発生した場合、迅速に次の入居者を見つけるための対策を行う
- インターネットやチラシなどの媒体を活用して、積極的に募集を行う
- 内覧希望者に対して、丁寧な対応を行う
疑問点は不動産会社に相談することが大切です。
家賃相場・修繕費
家賃相場は、周辺の類似物件の家賃を参考に設定することが重要です。家賃相場が高すぎると、入居者が決まらず空室リスクが発生し、逆に家賃相場が低すぎると、収益が減少し、投資効果が低くなります。
家賃相場を調査するには、不動産業者に相談したり、インターネットの賃貸情報サイトを参考にすることで相場感を知ることができますが、不動産業者に相談する方が信頼できるでしょう。
オーナーチェンジ物件は修繕の必要がある物件が多いため、修繕費についても確認しておく必要があります。修繕費は、投資収益を圧迫する大きな要因となります。修繕費を抑えるためには定期的なメンテナンスを行い、修繕費用の見積もりを複数の業者から取るなどして工夫しましょう。
オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で売却するため、メリットとしては、空室リスクが低い、相場より安く購入できる可能性があるなどが挙げられます。
一方で、修繕費などの初期費用がかかる、入居者の条件変更が難しいなどのデメリットもあります。オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点は、以下のとおりです。
- 物件の状態：雨漏りやシロアリなどの瑕疵がないか
- 入居者の属性：家賃滞納などのトラブルがないか
- 収益性：適切な利回りが確保できるか
- 立地条件：将来的な人口動態や地価上昇の可能性
- ローン：住宅ローンが利用できるか
購入前に、物件の状態や周辺環境をよく調査し、専門家に相談することをおすすめします。
オーナーチェンジ物件について相談するなら株式会社城西プロパティへ
| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | 株式会社城西プロパティ |
| 会社住所 | 東京都豊島区南池袋1-16-15 |
| 創業年数 | 2009年2月 |
| 対応エリア | 東京都 |
| 公式サイト | https://www.jousaiproperty.jp/purchase/ |
株式会社城西プロパティは、オーナーチェンジ物件を取り扱っている不動産会社です。賃貸から売買、新築住宅まで幅広く取り扱っており、豊富な不動産取引の実績とノウハウから最適なオーナーチェンジ物件の選び方などの相談に乗ってもらうことができます。
積極的な販売戦略で売買の成約率もかなり高く、信頼できるサポート体制でオーナーチェンジ物件の売買を手伝ってもらうことが可能です。オーナーチェンジ物件を検討している方は、ぜひ城西プロパティにご相談ください。
まとめ
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売却する物件です。空室リスクが低く、相場より安く購入できる可能性があることから人気がありますが、状態や条件によっては修繕費などの費用がかかる場合があります。
後悔しないためには、メリットとデメリットを理解した上で、専門家に相談して慎重に検討しましょう。
本記事があなたのお役に立てることを願っております。
