不動産投資のデッドクロス、発生する原因と対策は？失敗しないために知っておきたいこと

不動産投資は、安定した収入と資産形成を期待できる魅力的な投資方法です。しかし、不動産投資にはリスクも伴います。その中でも、デッドクロスは注意すべきリスクの一つです。

デッドクロスとは、ローンの元本返済額が賃料収入を上回る状態を指します。デッドクロスが発生すると、不動産投資の収支がマイナスになり、投資のリスクが高まります。

本記事では、デッドクロスが発生する原因と対策、そしてデッドクロスが発生した場合の対処法について解説します。不動産投資を始める前に、デッドクロスについてしっかりと理解しておきましょう。

デッドクロスとは？

デッドクロスとは、ローンの元本返済額が賃料収入を上回る状態のことです。デッドクロスが発生すると、不動産投資の収支がマイナスになり、投資のリスクが高まります。

デッドクロスが発生するタイミングは、物件の購入時期やローンの返済期間によって異なります。一般的には、借入金額が多い物件を、返済期間が短いローンで購入した場合、デッドクロスが早期に発生する可能性が高くなります。

例えば、1億円の物件を、35年ローンで購入した場合、デッドクロスは20年程度で発生するでしょう。一方、5,000万円の物件を、35年ローンで購入した場合、デッドクロスは40年程度で発生する可能性があります。

デッドクロスが発生する原因

デッドクロスが発生する原因は、以下の3つです。

• 借入金額が多い
• 物件の耐用年数が短い
• 空室率が高い

以下でそれぞれ詳しく解説していきます。ぜひ参考にしてください。

借入金額が多い

借入金額が多いほど、ローンの元本返済額は大きくなります。そのため、賃料収入を大きく上回り、デッドクロスが発生しやすくなります。

例えば、1億円の物件を、35年ローンで購入した場合、毎月の返済額は約30万円です。一方、5,000万円の物件を、35年ローンで購入した場合、毎月の返済額は約15万円になります。

物件の耐用年数が短い

物件の耐用年数が短いほど、減価償却費は大きくなります。そのため、賃料収入を大きく上回り、デッドクロスが発生しやすくなります。

例えば、木造の賃貸アパートの耐用年数は22年です。そのため、35年ローンで購入した場合、23年目以降は、減価償却費が賃料収入を上回り、デッドクロスが発生する可能性があります。

空室率が高い

空室率が高いほど、賃料収入は減少します。賃料収入を大きく上回り、デッドクロスが発生しやすくなるため注意が必要です。

例えば、空室率が50％の物件の場合、賃料収入は半減します。そのため、デッドクロスが発生する可能性が高くなります。

デッドクロスを回避する対策

デッドクロスを回避するためには、物件購入前と購入後に対策を講じることが重要です。以下でそれぞれの対策について解説していきます。

物件購入前の対策

自己資金比率を増やすことで、借入金額を減らせるため、ローンの元本返済額を減らすことが可能です。自己資金比率を上げるためには、貯蓄を増やしたり、金融機関から融資を受けるなどの方法があります。

なお、減価償却期間が長い物件を購入することで、減価償却費を減らすことも可能です。減価償却費の負担が少なくなれば、ローンの元本返済額を減らせます。減価償却期間が長い物件としては、鉄筋コンクリート造の賃貸アパートなどが挙げられます。

毎月の返済額を一定にすると収支を安定させることができますが、そのためには元金均等返済を選びましょう。融資期間を長くとることで、毎月の返済額を減らせるため、毎月の返済額を減らして収支を安定させることも可能です。

物件購入後の対策

資金をプールしておくことで、ローンの繰り上げ返済や、空室が発生した場合の対策に備えられます。金利が下がった場合、ローンの借り換えで返済額を減らすことも可能ですが、繰り上げ返済で元金を減らし、ローンの返済期間を短縮することもできます。

デッドクロスは、不動産投資において避けるべきリスクです。デッドクロスを回避するためには、物件購入前の対策と、物件購入後の対策を講じることが重要です。

デッドクロスが発生した場合の対処法

デッドクロスとは、ローンの元本返済額が賃料収入を上回る状態を指します。デッドクロスが発生すると、不動産投資の収支がマイナスになり、投資のリスクが高まります。

デッドクロスが発生した場合、売却したり、新しい物件を追加購入することを検討しましょう。

売却することで、デッドクロスを解消できますが、売却価格が購入価格を下回ると、損失が発生する可能性があります。売却する際には、売却活動を早めに開始して適切な売却価格を設定し、仲介会社を利用するのがおすすめです。

新しい物件を追加購入することで、デッドクロスを解消できます。ただし、新たなローンを組むことになるため、借入金額が増えることになります。キャッシュフローが十分に確保できる物件を選ぶようにしましょう。

デッドクロスについて相談するなら株式会社城西プロパティへ

株式会社城西プロパティは、東京都豊島区に本社を置く不動産会社です。賃貸管理や売買仲介などの事業を展開しており、不動産投資に関する豊富な実績とノウハウを持っています。

デッドクロスが発生した場合、株式会社城西プロパティに相談することで、原因を正確に把握でき、デッドクロスを回避するための対策を具体的に提案してもらえます。また、発生してしまった場合の対処法についてもアドバイスがもらえるでしょう。

株式会社城西プロパティは、不動産投資の専門家として、デッドクロスに関する相談を無料で受け付けています。デッドクロスに悩んでいる方は、ぜひ一度相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

本記事では、デッドクロスが発生する原因と対策、そしてデッドクロスが発生した場合の対処法について解説しました。デッドクロスは、不動産投資のリスクの一つです。

デッドクロスを回避するためには、本記事でも紹介したポイントをしっかり押さえ、豊富な実績とノウハウを持っている不動産会社へ相談しましょう。

本記事があなたのお役に立てることを願っております。