遺産相続で譲り受けたアパートや賃貸経営を行っていたアパートの売却を検討している人の中には、
「アパートを売却した後の税金が心配…」
「アパートを売却したいけど、税金がわからなくて先に進めない。」
と困っている方もいるでしょう。
日ごろから不動産投資などで取引をしている人ならまだしも、遺産相続などではじめてアパート売却を検討している方にとっては、税金面は不安要素のひとつとなります。
そこで今回は、アパート売却でかかってくる税金を徹底解説。どのような税金がかかってくるのか、税金に関する注意点を含めわかりやすく紹介します。
大きな利益を出せたにもかかわらず、手元に残った金額はわずかであったというような状況にならないためにも、知識をもって戦略的なアパート売却をしていきましょう。
アパート売却の前に知っておくべき税金の基本
アパートを売却する際は、査定額だけではなく、売却時や売却後にかかってくる税金の種類や目安を知っておきましょう。
なぜなら、売却後には、どんな人でも必ず税金の手続きをする必要があるのです。
以下の表では、アパートに関する税金をまとめているので、参考にしてください。
| 状況 | かかってくる税金 |
|---|---|
| アパート取得時 | 不動産取得税印紙税登録免許税 |
| アパート所有時 | 固定資産税 |
| アパート売却時 | 譲渡所得税印紙税登録免許税 |
上記のように売却時には3つの税金がかかってくるので、売却益と見極めて最適な取引が行えるようにしましょう。
中には売却前に自己資金から支払わなければならない税金もあるので、計画的に売却してください。
アパート売却にかかる税金と費用
上記で解説した通り、アパート売却時には、3つの税金がかかってきます。税金以外にも売却が成立するまでの間にかかってくる費用があるので、ここでしっかりと確認しておきましょう。
アパート売却にかかる税金と費用は以下の通りです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 消費税
- 仲介手数料
- 賃料の一部
- 立ち退き料
ひとつずつ丁寧に確認していきましょう
印紙税
印紙税は、売買の成立を保証してくれた国や自治体に対して、支払わなければならない税金です。
具体的には以下の表のように印紙税額は変動します。
| アパート売却代金 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
売買が成立する売買契約時に印紙を貼り付ける必要があります。
一般的には、提出分と保管分の2つの書面に印紙が必要です。売主が手元に残す分はコピーでも問題ありません。
登録免許税
登録免許税とは、アパート売却時に、売主から買主へ所有権の移転するための登記にかかる費用のことです。
いくつかの種類がありますが、売主であるあなたが支払う可能性があるのは、以下の2つです。
- 所有権移転登記
- 抵当権抹消登記
所有権移転登記の費用は、買主が負担するのが一般的ですが、法的な決まりはなく、場合によっては売主負担になるケースもあるので注意しましょう。
また、登記作業を行う際に司法書士に依頼すると費用がかかるので、準備が必要です。
譲渡所得税
アパートを売却する際に購入時の金額を超えると発生するのが、譲渡所得税
です。
譲渡所得税は以下のように計算できます。
譲渡所得＝税率×{譲渡価額-(取得費＋譲渡費用)}
税率は、アパートを所得してから5年を基準に大きく変動します。
税率は以下の通りです。
| 税金 | 5年以内（短期譲渡所得） | 5年以上（長期譲渡所得） |
|---|---|---|
| 所得税 | 30％ | 15% |
| 住民税 | 15％ | 5% |
上記のように税率は、アパートを所有していた期間によって変動します。
また所得費は、アパートの購入価格に対して、取得に要した費用を合わせたものです。
譲渡所得税を計算する上で、減価償却費などを差し引いて計算しなければなりません。
具体的にアパート売却時の取得費などに興味のある人は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
また、譲渡所得費用が発生する場合は、確定申告が必要となるので注意が必要です。
消費税
アパートを売却すると消費税がかかります。
アパートを敷地ごと引き渡す場合でも、消費税がかかるのは建物部分のみとなります。
また、納付が必要となるのは、2年前の課税売上が1,000万円を超える場合のみなので、アパートを売る方全てが支払うわけではありません。
しかしアパート自体は高価なので、消費税が数%上がるだけで大きな負担がかかってしまうのです。
そのため、税金に関する情報はこまめに収集する必要があります。
税金以外にもアパート売却する際には、費用がかかってきてしまうので興味のある方は以下の記事を参考にしてください。
アパート売却の税金に関する注意点
アパートを売却する時にかかってくる税金の理解は深まったでしょうか？
ご自身で購入し、アパート経営していた方であれば物件の状況が正確にわかることでしょう。
しかし、実際にはアパートを相続して売却を検討している方も少なくないはず。相続したアパートなどは購入時の金額が不明確で計算が難しいことがあります。
ここからは、実際に税金の計算をしたり、納税する際の注意点を解説します。
注意点は以下の2つです。
- 譲渡所得税を計算する際は注意が必要
- 売却が成立した翌年の所得税・住民税の納付義務
ひとつずつ解説します。
譲渡所得税を計算する際は注意が必要
アパートを売却する際に最も手間がかかってしまうのが、譲渡所得税の計算です。
再度、譲渡所得税の計算式を確認すると、以下のようになります。
譲渡所得＝税率×{譲渡価額-(取得費＋譲渡費用)}
計算をする時に譲渡価額が状況によって変動するので注意が必要です。
以下のケースに当てはまる時に譲渡価額が変動します。
- 対価として物や権利を受け取った場合は、物や権利の時価が譲渡価額になる
- アパートを引き渡すことで売主側に経済的利益が発生する場合、その利益も含める
上記のケース以外にも変動するケースがあるので、専門家にも相談しましょう。
売却が成立した翌年の所得税・住民税の納付義務
アパートを売って利益が生じた時は、引き渡した翌年に確定申告をする必要があります。
確定申告をせずにそのままにしておくと遅延金がかかってしまうので注意しましょう。
しかし、売買契約を年末の12月におこない、引き渡しを年の始めの1月におこなった場合は、その翌年2、3月に確定申告することもできます。
アパートをお得に売却する方法
「できる限りアパート売却で利益を出したい！」
と思っている方がほとんどでしょう。
ここからは、アパート売却をお得に行う方法を解説します。
アパートをお得に売却する方法は以下の2つです。
- アパート売却にかかってくる税金を節税
- アパート買取を行っている会社に依頼する
それぞれ見ていきましょう。
アパート売却にかかってくる税金を節税
アパート売却の際にかかってくる税金を節税することで、お得にアパート売却できます。
以下の2つの方法が節税方法です。
- 軽減税率
- 3,000万円の特別控除
特定の条件をクリアすると、売却時にかかってくる税率を抑えることができます。
所有期間や控除制度を使うことで、お得に売却できるので、条件にあっている方はうまく利用していきましょう。
細かい条件などに関しては以下の記事で解説しているので、合わせてご覧ください。
アパート買取を行っている会社に依頼する
アパート買取をする際に会社選びを工夫することで、お得に売却できます。
買取会社には以下のように2種類の会社があります。
- 自社で直接買取する
- 買取会社に仲介をする
アパート売却をよりお得に行うには、直接買取を行っている会社に依頼するのがおすすめです。
通常かかってしまう仲介手数料などを省くことができ、より高値での売却が可能となります。
そのため、高く売却をしたい方には、直接買取を行っている会社に依頼するといいでしょう。
以下の記事では、アパートを直接買取を行っている会社を紹介しているので、参考にしてください。
アパート売却するなら『城西プロパティ』
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社城西プロパティ |
| 会社住所 | 東京都豊島区南池袋1-16-15 |
| 創業年数 | 2009年2月 |
| 対応エリア | 東京都 |
| 公式サイト | https://www.jousaiproperty.jp/ |
城西プロパティは、直接買取を行っているので、アパートを高く売却したい方におすすめの会社です。
創業以来、アパート買取に特化してきた会社なので、他社で断られてしまうような築古アパートでも買い取ってくれます。
一般的には、買い取られたアパートはリノベーションなどして再度売却されます。
しかし城西プロパティでは、土地の状況に合わせて取り壊し一戸建てにするなどして、買い取ったアパートから利益を最大化しているのです。
そのため、あなたのアパートを他社よりも高く買い取ってくれます。
少しでも高くアパート売却を行いたい方は、まずは問い合わせて査定を行ってもらうといいでしょう。
まとめ
今回は、アパート売却の際にかかってくる税金について解説してきました。
売却をする前に税金を知っておくことでスムーズに売却できるだけでなく、節税などでお得に売却することが可能となります。
直接買取を行っている会社では、税金面の相談なども行っているので、少しでも不安がある方は相談してみるといいでしょう。
また1社だけで査定を行うのではなく、複数社で相見積もりを取ることで適正価格での売却が可能です。
この記事を読んだあなたにとって助力になれたら幸いです。
