「築50年のアパートは建て替えるべきなの？」
築50年のアパートを所有している方は、減価償却の期間が終了して所得税が増え負担になっている方もいるでしょう。また、築年数が経ち空室率が上がって収益も上がっていないという問題で、建て替えようと検討している方もいるはずです。
築50年であれば、建物自体の劣化がある状態のため建て替えが必要になってきます。しかし、建て替え時のタイミングや費用などが分からないという方も多いでしょう。
また、築年数50年のアパートでは、立ち退き問題や高額な費用がかかってしまうなど、築年数が経っている建物ならではの問題も出てきます。
そこで今回は、築50年のアパートの問題から建て替え時の費用、メリット・デメリットも合わせて解説します。また、最後には東京都でおすすめの不動産会社も紹介しています。
建て替えを検討している方や、築年数が経ってきている建物を所有している方はぜひ参考にしてください。また、以下の記事では杉並区で不動産取引におすすめの会社を紹介していますので、気になる方はぜひチェックしてみてください。
築50年のアパートの問題点
築50年のアパートには、築年数が経っている建物ならではの問題があります。
主な問題として上記が挙げられます。長期に渡って所有していると、建て替えのタイミングを見失ってしまうケースも多いです。所有しているアパートが、上記の問題を抱えていないか確認してみましょう。ここから詳細を解説していきます。
1.空室が多くなる
築年数が経てば経つほど、入居率が低くなり空室が多くなってきます。入居者は、似た条件であれば築年数が浅い方を選ぶでしょう。築年数が浅いと、耐震性が高く設備も新しいため快適に住める環境にあります。
また、光熱費なども築年数が浅い方が節約できる場合もあり人気と言えます。そのため、築50年のアパートは選ばれにくいのが現状です。空室率が50%を上回っている場合は、建て替えをするタイミングです。
2.メンテナンス費用がかかる
築年数が経つと、建物自体も老朽化します。建物の設備や外観、天井などの内装も劣化し使えなくなってしまう事態も起きます。また、建物が劣化してくると様々な問題や危険性も出てきてしまうため、メンテナンスが必要です。
メンテナンスをすると費用もかかってきます。特に水回りや電気周りの設備は交換したり修繕する頻度が高く、メンテナンス費用が増えオーナーへの負担が大きくなるでしょう。築年数が経てば経つほど、メンテナンスにかかる費用も増えてきます。
そのため、メンテナンスの回数や費用が増えてきた場合は、建て替えるタイミングと言えるでしょう。費用負担が増える前に建て替えることで、メンテナンス費用の削減や節税もできます。
3.耐震性が低い
築50年になると古い耐震基準になっているため、耐震性が低く不安定になります。特に震度7程度の強い自身の場合、古い耐震基準で建てられたアパートは大きな損傷をする可能性があります。
2022年の時点で築50年であれば旧耐震基準になり、現在の新しい耐震性基準を満たしていないため売却もしにくいです。したがって、建て替えや耐震補強工事をするタイミングと言えます。
築50年のアパートであれば、耐震補強工事をしたとしても他の設備のメンテナンスや入居者も集まりにくいため、建て替える方が良いでしょう。
建て替え時の費用
新しく建て替える際にも費用がかかります。特に費用を気にしている方も多いでしょう。建て替え時の費用には、建築費用や退去費用、解体費用がかかります。
特に建築費用が1番大きな費用になるでしょう。アパートの規模によって費用は変わりますが、3,500〜1億2,500円以上の費用がかかります。
特にアパートやマンションであれば、一般的な住宅よりも大きな建物であるため費用も高額になってきます。また、築年数が経っている場合、入居者がまだいる場合も少なくありません。
建て替え時には入居者に退去してもらう必要があります。オーナー都合で退去してもらう場合、立ち退き料が発生します。立ち退き料は入居者1人当たり「家賃×6ヶ月分」が目安です。
交渉にかかる費用もオーナー負担になります。入居者としっかり話し合い、双方が納得のできる交渉をしましょう。
解体費用は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造によって費用が変わります。1坪あたり約3〜8万円かかり、アパートやマンションであれば、300〜800万円の解体費用が目安です。
建築費用や解体費用は規模や立地、建築業者、解体業者によって異なります。何社か見積もりをしてもらい、信頼できる会社を選びましょう。
建て替えるメリット
築50年のアパートを建て替えた場合のメリットを紹介します。メリットとしては次の項目が挙げられます。
詳しく解説していきます。
1.収益が増える
築50年のアパートを建て替えるメリットとして、収益が増えることは大きなメリットと言えるでしょう。
新築であれば家賃設定を行うことができます。新築のアパートは外観や内装、設備や耐震性なども品質が高いものになるため、入居者にとっても魅力的です。したがって、建て替える前よりも入居者が増える場合がほとんどです。
また、最近では省エネルギーの技術が上がっていることもあり、アパートの運営にかかるコストも減らすことができます。建て替える前よりも空室率が減り、運営のコストも減らすことができれば、オーナーへの収益が大幅に増えます。築50年のアパートは収益面からも建て替えが望ましいでしょう。
2.相続税対策になる
相続税とは、お金や土地などの財産を相続した場合に課税される税金のことです。築50年のアパートの場合、相続税の節税効果が低くなる可能性があります。
アパートの相続税評価額は固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）で決まります。
築50年のアパートは空室率が多い場合がほとんどです。空室率が上がっていると家賃割合が下がります。上記の計算式に当てはめると、相続税評価額は上がり負担が増えてしまうことになります。
相続税評価額を低くするためには、入居者を増やし空室率を下げなければいけません。そのため、建て替えた方が入居者を増やすことができ、それに伴って相続税も減ります。相続税対策のためにも建て替えた方がメリットがあるといえるでしょう。
3.所得税の節税になる
アパートを建て替えると減価償却期間が再開でき、所得税を節税できるようになります。減価償却期間とは、耐用年数に応じて建築時にかかった費用を分割して経費計上することをいいます。
築50年であれば減価償却期間が終了している場合がほとんどです。終了していると、減価償却分を経費を計上できず、節税ができなくなります。
アパートを建て替えることで、新しく減価償却期間ができ、減価償却期間中は所得税節税効果があります。築年数が経っている場合は、節税効果のためにもアパートを建て替えを検討しましょう。
建て替えるデメリット
ここでは建て替え時のデメリットも紹介します。デメリットとしては次の項目が挙げられます。
メリットと合わせてデメリットも確認しておくことも大切です。
1.高額な費用がかかる
上記でも建て替え費用を解説した通り、新しく建て替えるためには高額な費用がかかります。特に建て替え費用は全体で少なくても4,000万円以上の費用がかかるでしょう。
解体から建て替え、また入居者の立ち退き費用が必要になるため負担がかかります。また、環境や状況が新しくなっていることから、地盤改良工事などもかかる可能性もあります。
他にも、建て替え後には金融機関から融資を受ける方が多いでしょう。建て替え後の家賃収入やローンの返済など、資金計画をしっかり立てることが大切です。建て替える前に、資金計画や経営計画を行いましょう。
2.立ち退き交渉が必要になる場合がある
アパートの建て替え時にトラブルになりやすいのが、入居者の立ち退きです。特に築50年アパートの場合、長期入居していることが多い傾向にあります。
立ち退き交渉は、最低でもアパートを建て替える6ヶ月前までに文章で入居者に告知する必要があります。入居者も転居先や退去準備に時間がかかり、長くかかるケースもあると言われています。
立ち退きが終わらなければ、準備していた期間よりも伸びてしまい、さらに負担を負うことにもなります。建て替えを検討している場合は、余裕をもって建て替える1年以内に告知するなど、早めの計画を立てましょう。
3.無収益期間がある
新しいアパートに建て替え、入居が決まるまでは無収益になります。約3年間はアパートからの収益がないことが多いとされており、デメリットと言えるでしょう。
建て替えを決めてから解体や建て替え工事、契約を結ぶなど、入居までには様々な段階があり、支出の方が多くなります。建て替える前から無収益の期間がどのくらいか、また無収益でも家計が成り立つかなど、生活のシミュレーションをしておくことが大切です。
無収益の期間が長期化しないように、立ち退き交渉や建て替え工事のプランなど、しっかり相談し早めに行動しましょう。
建て替えの費用がない場合は売却もひとつの方法
築50年のアパートを建て替えるとなると高額な費用がかかることもあり、金銭的に厳しいという方も少なくないでしょう。建て替えの費用がない場合は、売却することもひとつの方法です。
先ほど、築50年のアパートは売却が難しいと述べましたが、中には築古物件に対応している不動産会社もあります。売却ができれば、建て替えの際に必要となる面倒な対処もしなくて済みます。
そのため、建て替えの費用がない場合は売却という方法も検討しましょう。
築古アパートの売却なら城西プロパティにお任せ！
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社城西プロパティ |
| 所在地 | 東京都豊島区南池袋1-16-15 |
| 得意エリア | 東京都 |
| 公式サイト | https://www.jousaiproperty.jp/ |
築古アパートの売却なら、城西プロパティがおすすめです。城西プロパティは、都内23区に特化した不動産会社になります。現在は池袋と江古田に支店があり、直接訪問もでき多様なニーズにも答えています。
築古アパートの売却にも対応しています。独自のサポートで丁寧に対応してもらえるため、築古アパートの対処に悩んでいる方はぜひ相談してみましょう。電話・WEBでお問い合わせもすぐできるので、活用してください。
また、以下の記事では城西プロパティの会社情報や口コミ・評判などをさらに詳しく解説していますので、気になる方はぜひ一度チェックしてみてください。
まとめ
本記事では築50年のアパートの問題から建て替え時の費用、メリット・デメリットも合わせて解説しました。築50年のアパートは外観や内装だけでなく、全体的に劣化しているため建て替えが必要になります。
建て替えるには、高額な費用がかかりますが、建て替えた後の家賃収入などを考慮すると、メリットの方が大きくなります。築50年アパートを経営している方は、早めに建て替えることをおすすめします。
なお、建て替えの費用がない場合は売却という方法も検討しましょう。その際は、城西プロパティに相談してみてください。
本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
