「どのタイミングで売るのがベスト？」
「なるべく高いときに売りたい！」
「いつ売れば良いのか知りたい！」
とアパート売却を検討している方は思っているでしょう。
アパートの売却は、売るタイミングによって数百万円もの差が生まれてきます。
しかし、はじめて売却を検討している方にとってはどのタイミングで売却すればいいのかわからないはず。
そこで今回は、アパートを売却するベストのタイミングについて解説していきます。
実際にベストなタイミングを見極める方法から売却時によくあるミスまで紹介していくので、最後までご覧下さい。
また売却時に大きな売却益を得るためには、税金について詳しく知っておく必要もあります。
アパート売却にかかってくる税金について、わからないことがある方は以下の記事も合わせてご覧ください。
アパート売却のベストタイミングを見抜くためには？
「できるなら損しないで売却したい！」
と思っている方が多いでしょう。
売却時に少しでも売却益を高くするためには、ベストなタイミングを理解する必要があります。
ベストなタイミングは以下の2つです。
- 売主の税金が低くなるタイミング
- 買主が高く買い取ってくれるタイミング
上記の2つのタイミングが重なった時が、売却するベストタイミングです。
タイミングに合わせて売却することで、より多くの売却益が得られます。
アパート売却のベストタイミングを見極めるポイント
「具体的にどうやってタイミングを見極めるの？」
ここまで読んでいる方は、上記のような疑問を持っているでしょう。
ここでは、ベストタイミングを見極める方法を解説していきます。
以下の4つのポイントを抑えるだけで、ベストなタイミングを掴めるのです。
- アパートの築年数が築20年以内
- アパートの満室率が高い時
- 周辺環境や地価動向を予測する
- 所有5年以内で売却すると税金が高い
それぞれ解説していきます。
アパートの築年数が築20年以内
アパートを売却するタイミングで重要なポイントのひとつとして、アパートの築年数が挙げられます。
なぜなら、アパートは築年数が経つごとに価値が下がり、売却益が得られにくい状態になるからです。
築20年以上の古いアパートになると建物自体が傷むことや、設備等の劣化、外装デザインが古びるなどのために、買い手を見つけることが難しくなるのです。
現在、築20年以上の築古アパートの売却を検討している方は、以下の記事を参考にすると、高く売却できるでしょう。
アパートの満室率が高い時
アパートの満室率が高いと、オーナーチェンジでの売却がしやすいタイミングです。
次にオーナーになる人からすると、常に満室状態が続き、収益が安定しているアパートの方が需要があります。
そのため、ある程度満室率が高いタイミングでの売却を検討するといいでしょう。
周辺環境や地価動向を予測する
アパートの売却のタイミングを決める際に、周辺環境の変化や地価動向を予想する必要があります。
予想するポイントとして、アパートの周辺の人口を見ることがおすすめです。
人口が減少傾向であれば、需要は落ちていくので、アパートの価値も下落が予測されます。
近くにある大きな商業施設、大学、工場が無くなったりすると入居者を集めにくくなるので、注目しておくといいでしょう。
所有5年以内で売却すると税金が高い
アパートを所得してから5年以上経っていないと、売却時にかかってくる税金が高くなってしまいます。
反対に5年以上経過すると、税金が半額になるので、高く売却できそうなアパートでも5年以上の経過は待った方がいいでしょう。
以下の表に税率をまとめたので、参考にしてください。
| 所有期間 | 5年以下 | 5年以上10年未満 |
|---|---|---|
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 15％ | 5％ |
上記のように税率が半額になるものの周辺地域の状況によっては、相場が下がってしまうケースがあるので注意が必要です。
アパート売却のよくある3つのミス
ここまでアパート売却のタイミングについて解説してきましたが、売却するタイミングはイメージできたでしょうか？
少しの理解の差で、数百万円もの差が生まれてしまうので、売却前にしっかりとポイントを押さえておきましょう。
ここからは、アパート売却のよくある3つのミスを解説します。
せっかく売却できたにもかかわらず、実は損してしまうミスがあるので押さえておきましょう。
以下の3つがよくあるミスです。
- 購入価格より単に高く売ってしまう
- 住宅ローンの残債を見落とす
- 『10年経ったら税金が安くなる』を鵜呑みにする
それぞれ解説していきます。
購入価格より単に高く売ってしまう
アパートを売却する際に、購入した金額よりも高く売らなければいけないと勘違いしている方は注意が必要です。
アパート売却は必ずしも高く売れば良いというわけではありません。
確かに築年数が経過すればするだけ、アパートの価値自体は低下していく可能性が大きいです。
しかし、満室状態を保ち続け、長期で保有している方が税金なども考慮すると利益が大きいケースもあります。
そのため、高く売却するだけに固執するのではなく、どのように利益を上げるのが得なのかプランを建ててみるといいでしょう。
住宅ローンの残債を見落とす
キャッシュフローに注視しすぎて、住宅ローンの残債を見落としてしまうケースがあります。
以下の2つのケースを例に見ていきましょう。
- 3000万円で売れるアパートを2020年に売る
- 5年間で500万円の賃貸収入をあげたアパートAを2500万円で売る(2025年)
上記の例では、どちらも同じ金額のように見えます。
しかし、後者の方が住宅ローンの残債を考慮すると1000万円ほど高い利益が見込めるのです。
『10年経ったら税金が安くなる』を鵜呑みにする
『10年所有したアパートを売ると税金が安くなる』というのは、多くのアパートを所有している方がしている勘違いです。
間違いなく譲渡所得税は所有期間が5年を超えてから売ると税率が半額近く低くなります。
しかし10年以上を超えた際の税率の変化は、居住目的で所持していたアパートのみです。
賃貸などで保有しているアパートには適応できないので注意が必要です。
上記までのように、アパート売却をするには、多くのことを意識する必要があるため、はじめて売却する方にはハードルが高いでしょう。
以下の記事では、はじめての方でも安心して売却できる直接買取の会社を紹介しているので、合わせてご覧ください。
まとめ
今回はアパートの売却タイミングについて解説してきました。
高く売れる1番ベストなタイミングは、
- 売主の税金が低くなるタイミング
- 買主が高く買い取ってくれるタイミング
となっています。
2つのタイミングが重なった際に売却できるようにしましょう。
この記事を読んだあなたの助力になっていたら幸いです。
