「アパートを売却したいけど住人がいる…」
「住人のいるアパートは売却できるの？」
「住人がいても売却する方法が知りたい！」
と困っている方はいるでしょう。
相続などでアパートを譲り受けたり、資産整理をしようとアパートの売却を検討している方にとって、アパートの住人は気になる存在なはず。
住人が住んでいても売却できるのか、どのように売却すればいいのかなど疑問は出てくるばかりでしょう。
そこで今回は、住人がいるアパートをどのように売却すればいいのか解説します。
相続などで譲り受けたアパートでも簡単に売却する方法を紹介していくので、参考にしてください。
アパートの売却は住民が入居していてもできる
結論として、アパートの売却時に住人がいても売却することは可能です。
住人からすればオーナーが変わるだけなので、特に迷惑をかけるわけではありません。
また買主によっては、家賃を払ってくれる住人がいる方が高く買い取ってもらえるケースもあります。
オーナーチェンジはそう頻繁におこなわれるわけではないですが、オーナーが高齢になって管理ができない場合などに所有権を売買することはよくあることです。
しかし状況によって、ベストな売却方法は変わってくるので、この記事を読んであなたにあった方法を見つけてください。
住民がいるアパートを売却する2つの方法
上記でも触れているように、住人がいるアパートでも売却は可能です。
ここでは、住民がいるアパートを売却する2つの方法を解説します。
状況に合わせてベストな選択を取れるようにしましょう。
紹介する方法は以下の2つです。
- 住民をそのままにオーナーチェンジで売却する
- 住民を立ち退きしてアパートを売却する
それぞれメリットとデメリットを解説していくので参考にしてください。
住民をそのままにオーナーチェンジで売却する
まずはじめに解説するのは、住民をそのままにオーナーチェンジで売却する方法です。
すでに住んでいる住人はそのままでアパートを売却できるので、相続したアパートなどの売却をしたい方におすすめの方法となっています。
メリット
オーナーチェンジでアパートを売却する方法のメリットとして、住人を退去させるために必要な敷金などの支払いがなくなります。
そのため、満室率の高いアパートでは、オーナーチェンジでの売却がお得にできるのです。
また、満室率が高いと売却までに要する時間も少なく、比較的簡単に売却が可能となっています。
デメリット
オーナーチェンジでアパートを売却するデメリットとしては、ターゲットが絞られ売れにくいケースがあるということです。
住人の中に家賃を滞納している人がいたり、アパートの住人同士でのトラブルがあると買い手がなかなか見つからないこともあります。
アパートは築年数によっても買取額は変動するので、アパートが売れ残り続けてしまうと、その時間だけアパートの価値が落ちていくことになるのです。
費用
アパートの売却を仲介会社を経て、売却する場合などは仲介手数料を支払う必要があります。
他にも敷金を精算しなければならないので、事前に計算しておきましょう。
また売却が成立すると、売却額に応じて税金がかかってくるので、確定申告をする必要が出てくるのです。
オーナーチェンジでの費用に関して詳しく知りたい方は以下の記事を合わせてご覧ください。
住民を立ち退きしてアパートを売却する
アパートを一棟まるまる売却する場合などは、住人の立ち退きが必要になります。
居住者を残して売る場合よりも高値で売れるので、アパートを高く売却したい方にはおすすめの方法です。
将来的な賃貸収益が見込めないアパートを換金するためには、1棟ごと売るのが最も良いのです。ただ、入居者にも生活はあるので急に立ち退いてくれと言うことはできません。
メリット
オーナーチェンジでの売却よりも買主の戦略の幅が広がるため、高値での売却が可能になります。
アパート周辺地域の状況や、土地の価格などを見て、売却するべきか判断していきましょう。
デメリット
住人の立ち退きを行ってからの売却は時間がかかってしまうことがあります。
住人にいきなり出て行ってもらうことは不可能なので、1年以上前に事前に通知しておく必要があるのです。
住人が完全に退去してからの売却開始となるので、数年時間がかかってしまうケースもあることを把握しておきましょう。
費用
立退料として家賃の半年〜1年程度の支払いが必要となります。
そのため、ただなんとなく住民を立ち退きしてアパートを売却することは避けましょう。
土地の相場や周辺の地域の将来性を加味した上での判断が必要となるのです。
住民がいるアパートを売却する際の注意点
ここまで住民がいるアパートを売却する2つの方法を解説してきました。
どちらにも良い点があれば悪い点もあります。ご自身の資産状況や目的を整理した上で検討すると良いでしょう。
ここでは、住民がいるアパートを売却する際の注意点を解説します。
以下の3つの注意点は必ず確認しておきましょう。
- 引き渡し前に住民に通知が必要
- 敷金の精算が必要
- 立ち退き料が必要
それぞれ解説していきます。
引き渡し前に住民に通知が必要
売却する際に入居者の許可を取る必要はないですが、突然オーナーが変わってしまうと混乱を招きます。
そこで、引き渡し前に通知書をポスティングして、新しい家賃の振込先を示すようにしましょう。
書類だけでは気づかない人も多いので、電話を一度入れるのが親切です。
敷金の精算が必要
上記でも触れた通り、住人を残してアパートを売却する場合、忘れてはいけないのが敷金の精算です。
敷金は入居者が管理人に預けているお金で、退去時に返還されます。
返還をするのは退去当時の管理人なので、オーナーが変わるたびに引き継がなければいけません。引き継ぎは、売買代金から敷金分を差し引くことで行われます。
例として、2階建てアパートの2階の敷金が20万円、1階の敷金が15万円で成約価格が2,000万円のケースを考えます。
1、2階に居住者が3人ずついれば売主であるあなたの手元には、2,000万円－(60万円＋45万円）となり、1,895万円が残るということです。
立ち退き料が必要
こちらも上記で解説している通り、アパートを1棟まるまる売却する場合は、居住者の立ち退き料が必要になります。
居住者を残して売る場合よりも高値で売れますが、立ち退き料として家賃半年から一年程度の費用がかかるのです。
一般的には、以下の2通りのケースがあります。
- 新居の入居にかかる費用全額(保証金・敷金礼金・仲介手数料など)
- 家賃の半年~1年分
上記のように土地や地域によって変動するので、事前に確認しておくことがおすすめです。
アパート売却時の注意点は以下の記事でも解説しているので合わせてご覧ください。
アパート売却時の立ち退き交渉をスムーズに行うコツ
「できるだけトラブルなく売却したい」
と思っている方がほとんどでしょう。
最後に、アパート売却時の立ち退き交渉をスムーズに行うコツを解説します。
不動産でのトラブルは、長期化してしまったり、余計に費用がかかってしまうので、できるだけ円満に取引するべきです。
以下のコツを意識しながら取引を行っていきましょう。
- 引っ越しに必要な情報を揃える
- 立ち退き料に期日をつける
それぞれ解説していきます。
引っ越しに必要な情報を揃える
立ち退き料の金額は問題なく引っ越しをするために支払われるものです。
しかしながらインターネットに疎いシニア層の住民などには「その金額じゃ引っ越しできない。」と濁されてしまうケースがあります。
上記のようなケースを避けるために、ネット上などで物件の資料や引っ越しプランなどをオーナーが事前に準備しておくことをおすすめします。
立ち退き料に期日をつける
引っ越し作業は面倒で、出来れば後回しにしたいと思う方が多いです。
そのため、3月31日に退去の期限を定めたら、ほとんどの住民は3月下旬に退去をすることになるでしょう。
しかしながら、期限ギリギリでの引っ越しは、オーナーであるあなたが処理すべき作業が大変になってしまいます。
またギリギリになると何かと理由をつけて期限を守ってもらえないケースが出てきます。
そこで、立ち退き料を期限前に退去した人にだけ支払うという内容で合意をしておくことをおすすめします。
これにより、立ち退きのタイミングを早めることができるのです。
まとめ
今回は住人がいるアパートをどのように売却すればいいのか解説しました。
住民がいるアパートを売却する以下の2つの方法を把握し自分に合った売却プランを考えましょう。
- 住民をそのままにオーナーチェンジで売却する
- 住民を立ち退きしてアパートを売却する
またアパート売却は依頼する会社でも結果が大きく変わってきます。
以下の記事では、おすすめの買取会社を紹介しているので、参考にしてください。
この記事を読んだあなたの助力になっていたら幸いです。
