「アパートの利回りについて詳しく知りたい！」
「利回りってどうやって計算すれば良いのだろう？」
「できるだけ高く売りたい！」
この記事を読んでいる方はこのように思っていることでしょう。
アパートを売却する際に避けては通れないのが利回りです。利回りが高ければその分だけ、アパートの価値があるということです。
しかし、はじめて売却を検討している方にとっては、アパートの利回りは難しく感じてしまうはず。
そこで今回は、アパートを売却をする際に重要になってくる利回りについて解説していきます。
計算方法からアパートを高く売却するための方法まで丁寧に解説していくので参考にしてください。
アパートの売却価格と利回りの関係性とは？
まずはアパートの売却価格と利回りの関係性について理解を深めていきましょう。
関係性を理解することで売却の際に高く売却できるようになるのです。
買取会社などに買い取ってもらう際に、アパートの売却価格は、大きく分けて以下の３通りの方法で算出されます。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
上記のように3つの方法から算出される売却価格ですが、このうち、収益還元法では今後のアパート経営によって生み出される利益から売却価格を予想していきます。
つまり利回りを使って高く売却するのであれば、収益還元法での査定をしてもらえばいいということです。
現在の利回りからアパートの売却価格の計算方法
では、実際にはどのように計算されているのでしょうか。
アパートの売却価格を計算する際は、エリアごとの想定利回りから計算をおこなうのが一般的です。
計算式は以下の通りになります。
- 年間収入/利回り＝売却価格
例えば年間で300万円の家賃収入があり、想定利回りが5％のアパートを想定します。
300万円 ÷ 5％ = 6,000万円
と計算できるのです。
精度の高い利回りを出すことは難しいのですが、ポータルサイトなどのデータを用いて計算するといいでしょう。
アパートの利回りを決める要因
「思ってよりも利回りが低かった…」
実際に調べると上記のように思う方もいるでしょう。
実は、アパートの利回りは杉並区などの都心部よりも地方の方が高いことが一般的です。
しかしながら、賃料が高いので先ほどの計算式に当てはめると、都心部の方が売却益は高くなります。
ここでは、アパートの利回りを決める要因を解説していきます。
以下の2つがアパートの利回りを決める要因となります。
- 建築費用
- エリアの需要
それぞれ詳しく見ていきましょう。
建築費用
アパートを取得する際にかかる建築費用が高いほど、利回りは下がってしまいます。
理想的なアパートの経営では、費用をかけずに高い家賃を支払ってもらうことですが、現実はそこまでうまくいきません。
初期の建築費用をかけたアパートほど、満室状態が長く続く傾向があるのです。
エリアの需要
エリア自体の需要はアパートの利回りに大きく関係してきます。
今後も安定して多くの住民が住むエリアなら、長期的な視野をもってアパートを経営することができるのです。
しかし、人口減少が見込まれるエリアでは、利回りを高くして早く利益を回収することが求められます。
上記のように状況の違いからも、利回りの違いは発生します。
アパートの利回りが高いことで得られるメリット
アパートの利回りが高いということは、そのアパートの潜在的価値が高いということでもあります。
アパートの利回りが高いことで得られるメリットとして、銀行からの融資が受けやすくなるということが挙げられます。
安定して収益が見込める価値の高いアパートなら銀行が回収できる利息も大きくなるので借入がしやすく、次のアクションを起こしやすくなるのです。
利回り以外にアパートをなるべく高く売却する方法
ここまででアパートの売却益と利回りの関係について理解は深まったでしょうか？
利回りが高ければ高い分だけ、高く売却できるとは一概には言えないのです。
最後に利回り以外にアパートをなるべく高く売却する方法を解説していきます。
紹介するのは以下の3つの方法です。
- 売却時にかかる税金を抑える
- アパートの売却タイミングを見極める
- 直接買取をしている会社に依頼する
それぞれ解説していきます。
売却時にかかる税金を抑える
売却益をどれだけ高くしても税金に対して対策を行っていなければ、後に支払いが多くなり利益が少なくなってしまいます。
実際にアパートを売却した際にかかってくる税金は以下の通りです。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
上記のように売却しただけで多くの税金がかかってきます。
税金に対して対策をしておくことで支出が減り、結果的に手元に残るお金を増やすことができるのです。
以下の記事では、アパートを売却する際にかかってくる税金の節税方法を解説しているので参考にしてください。
アパートの売却タイミングを見極める
アパートをなるべく高く売却する方法として売却するタイミングを見極めることもひとつのポイントです。
- 売主の税金が低くなるタイミング
- 買主が高く買い取ってくれるタイミング
上記のタイミングが重なった時に売却することで、相場よりも大きな利益を生み出すことができます。
アパートの売却タイミングの詳細を知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
直接買取をしている会社に依頼する
アパートの売却方法として、直接会社に買い取ってもらうか、仲介会社に買主を探してもらうかの2つの方法があります。
どちらの方法にもメリットやデメリットはありますが、より高く売りたい場合は、買取会社に直接買い取ってもらうことをおすすめします。
実際に仲介者を挟まないので、仲介手数料などの費用を節約することにもつながるのです。
しかしながらアパートを直接買い取ってくれる会社の数は限られているので、以下の記事を参考に自分に合った会社を探してくださいね。
まとめ
今回は、アパートを売却する際に重要になってくる利回りについて解説してきました。
利回りが高いことで得られる利益も大きくなってきますが、利回りだけにこだわっても意味がありません。
- 年間収入/利回り＝売却価格
年間収入や周辺地域の土地価格などを見極めてあなたのアパートに合った売却方法を探していきましょう。
この記事を読んだあなたの助力になっていたら幸いです。
