アパートの売買が難しいと言われているのは、単に高い金額で売却できれば良いわけではないからです。
アパート売却で大きな利益を生み出すには、売却をした際に生じてくる税金をうまく節税できるかどうか。損せず売却するためには、知識が必要なのです。
しかし、この記事を読んでいる多くの方は、
「アパート売却した時の節税ってどんな種類があるの？」
「節税ってどうやってやるの？」
と困っている方が多いでしょう。
初めてのアパート売却では、誰しもが心配になり不安を感じるものです。
そこで今回は、アパート売却の税金で困っている方に向けて、売却時にかかってくる税金の節税方法を解説します。
この記事を読むだけで大きな金額を損することなく守ることができます。
アパート売却にかかってくる税金とは？
節税を理解する前にそもそもアパート売却をするとどんな税金がかかってくるのか、理解しておきましょう。
かかってくる税金を把握しておくことで節税をする際にもスムーズに手続きができます。
アパート売却にかかってくる税金は以下の3つです。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
上記の税金でも、譲渡所得税が高ければ高いだけかかってくる税金も高くなります。
さまざまな状況によって変動するので、詳しく把握しておくことがおすすめです。
アパート売却にかかってくる税金は以下の記事で、詳しく解説しているので参考にするといいでしょう。
アパート売却の節税方法5選
アパート売却にかかってくる税金を節税するためには、譲渡所得を抑えることがコツです。
ここからは、譲渡所得を押さえて支払う税金を少なくするための節税方法を紹介します。
以下の5つが節税するための方法です。
それぞれ見ていきましょう。
取得費に加算できるものを加える
節税を行う上で、アパート購入時の売買契約書などで取得費を確認し、法律の範囲内でできるだけ所得費が高くなるようにしましょう。
譲渡所得税で支払わなければいけないお金は、以下の式から計算できます。
譲渡所得＝不動産の売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
取得費が多くなると、譲渡所得が少なることになり、節税となります。
ごく一部ではありますが、以下のような支出は取得費として経費となるので参考にしてください。
- 取得時の仲介手数料
- 取得時の売買契約書に貼付した印紙代
- 取得時の登録免許税
上記以外にも取得費用はあるので、調べて見て確認すると良いでしょう。
譲渡費用をもれなく計上する
上記の解説にもある通り、譲渡費用を増やすことは、節税していると言っても過言ではありません。
譲渡費用にできるものがあれば、最終的に支払う税金を抑えることにつながるので、ぜひやって見て下さい。
取得費同様に、以下のものが譲渡費用に計上できるものです。
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 売却のために広告した場合の広告料
- 売却のために測量した測量費
- 売却のために鑑定をした場合の鑑定料
上記以外にも節税できるものはあるので、ぜひ参考にしてください。
税率が下がるタイミングで売却
アパートを保有していた期間が5年以上10年未満、もしくは10年以上保有していると、支払う税率が変動します。
以下の表にまとめたので、参考にしてください。
| 税金の種類 | 5年以内 | 5年以上10年未満 | 10年以上 |
|---|---|---|---|
| 所得税 | 30％ | 15％ | 10％（譲渡所得金額で変動） |
| 住民税 | 15％ | 5％ | 4％（譲渡所得金額で変動） |
上記のように保有期間が長くなるとかかってくる税金を節税できるので、今保有期間がどの程度は把握し、適切なタイミングで売却しましょう。
ふるさと納税を利用する
ふるさと納税を利用することも税金対策のひとつです。ふるさと納税をすることは、実際には寄付をすることで寄付金控除を受ける仕組みとなっています。
ふるさと納税控除上限額内であれば、寄付合計額から自己負担を控除した額が住民税から控除および所得税から還付されることになるのです。
所得が増えるとふるさと納税控除上限額も増えるため、不動産売却で所得が増えた年は普段はもらえない返礼品を狙い、節税しながら返礼品をもらいましょう。
相続税納税者なら取得費加算を利用する
相続税納税者なら取得費加算を利用することで、支払う税金を節税できます。
上記で解説した計算式ではなく、以下のような計算になるので、節税につながるのです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 取得費に加算する相続税額 － 譲渡費用
相続税が追加されているので、譲渡所得を抑えることができます。
アパート自体を相続した方などは一度計算してみると良いでしょう。
アパート売却した際に使える特例や特別控除
ここまでの節税をする方法は理解できたでしょうか？
賢く税金の仕組みを利用することで、無駄な支出を抑えられお得に納税できるのです。
ここからは、節税以外にも特例や特別控除を利用して税金を抑える方法を解説します。
今回紹介するのは以下の3つの方法です。
それぞれ解説していきます。
3000万円特別控除
3000万円特別控除は、相続した空き家で一定の要件を満たした際に、使える特別控除です。
一定の条件を満たすことができれば、3000万円もの控除を受けられるのです。
控除を受けるための方法として、
- 耐震リフォームを行う
- 取り壊して売却する
という2つの方法があります。
耐震リフォームを行う費用や取り壊しを行う費用を見積もっても、数100万円ほどで済むので支払いを少なくしたい人におすすめです。
しかし、控除を受けるためには細かい条件があるので、国税庁のホームページなどで確認しながら進めていきましょう。
買換え特例
収益を目的としていたアパートであるなら、特定事業用資産の買換え特例を利用することで税金の負担を軽くすることができます。
特定事業用資産の買換え特例とは、個人が2023年12月31日までにアパートを売却して、一定の要件を満たす事業用資産に買換えた場合に譲渡所得の一部を先送りできる特例です。
特定事業用資産の買換え特例では、売却資産と買換え資産に要件があるので、しっかりと確認しておきましょう。
以下の表には、よくある買換えの要件をまとめました。
| 譲渡資産 | 買換え資産 |
|---|---|
| 所有期間が10年を超える土地、建物 | 国内にある面積300㎡以上の土地等で、特定施設の敷地の用に供されているもの、および建物 |
買換え特例についても複雑なので、国税庁のホームページなども合わせてご覧ください。
取得した土地の1,000万円特別控除を利用する
平成21年もしくは、平成22年中に取得した土地を売却する場合には、1,000万円の特別控除が利用できます。
特例を適用すると、譲渡所得から1,000万円を控除することが可能となり、大きな節税効果が期待できるのです。
しかしながら、取得した日付など要件が多くあるので、遺産相続などで相続したアパートには当てはまらないことが多いでしょう。
賃貸アパートを売却する際の重要ポイント
賃貸アパートの売却は、一般的な住宅の売却とは異なる側面があります。スムーズな売却と適正価格での取引を実現するためには、いくつかの重要なポイントに注意を払う必要があります。ここでは、賃貸アパートを売却する際に押さえておくべき重要なポイントを解説します。
物件の現状と市場価値を正確に把握する
賃貸アパートを売却する際には、まず物件の現状と市場価値を正確に把握することが重要です。これには、建物の状態、設備の充実度、入居率、周辺環境の変化などが含まれます。
特に、建物や設備のメンテナンス状況は買主の判断に大きく影響します。必要に応じて修繕やリフォームを行うことで、物件の価値を高められる可能性があります。また、入居率は物件の収益性を示す重要な指標です。低い入居率は売却の障害となる可能性があるため、売却前に入居率改善の取り組みを検討することも大切です。
さらに、周辺エリアの開発計画や人口動態なども、物件の将来的な価値に影響を与える要素として、把握しておく必要があります。これらの情報を総合的に分析することで、物件の真の市場価値を見極めることができます。
売却理由を整理し、明確にする
賃貸アパートを売却する理由を明確に整理することは、売却プロセスをスムーズに進める上で重要です。単に「手放したい」というだけでなく、具体的な理由を明確にすることで、適切な買主とのマッチングが容易になります。
例えば、相続対策のための売却なのか、資産ポートフォリオの見直しによるものなのか、あるいは管理の負担軽減が目的なのかなど、売却理由によって最適な売却戦略が異なってきます。また、物件に関する正確な情報開示は、後のトラブル防止にもつながります。
ただし、売却理由の中に物件の欠点や問題点が含まれる場合は、その情報をどのように開示するか慎重に検討する必要があります。適切な情報開示は信頼関係の構築に不可欠ですが、同時に物件の魅力を適切にアピールすることも忘れてはいけません。
適切な売却価格を設定する
賃貸アパートの適切な売却価格を設定するには、市場の相場を十分に理解することが重要です。単に周辺の取引事例を参考にするだけでなく、物件の特性や収益性、将来的な価値変動の可能性なども考慮に入れる必要があります。
適切な価格設定は、売却にかかる時間や最終的な売却金額に大きく影響します。高すぎる価格設定は買主が見つかりにくく、逆に低すぎる設定は損失につながる可能性があります。
そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額を比較検討することが賢明です。各社の査定根拠や売却戦略も合わせて確認し、総合的に判断することで、より適切な売却価格を見出すことができるでしょう。
信頼できる不動産会社を選択する
賃貸アパートの売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが極めて重要です。特に投資用不動産の取り扱いに精通した会社を選ぶことで、適切なアドバイスと効果的な売却活動が期待できます。
会社選びの際は、過去の取引実績や顧客評価、提案内容の具体性などを総合的に判断しましょう。また、単に高値での買取を提示する会社ではなく、物件の特性を理解し、適切な買主とのマッチングを重視する会社を選ぶことが、スムーズな売却につながります。
さらに、売却後のアフターフォローや、万が一のトラブル時の対応力なども考慮に入れると良いでしょう。信頼できる不動産会社との協力関係は、売却プロセス全体を通じて大きな安心感をもたらします。
アパート売却の相談をするなら『城西プロパティ』
ここまでアパート売却にかかってくる税金の節税方法を解説してきました。
しかしながら、はじめてアパートを売却する人が自力で全てを行うのは難しいでしょう。
そこで最後にはじめてアパートを売却を検討している方におすすめできる買取会社を紹介します。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社城西プロパティ |
| 会社住所 | 東京都豊島区南池袋1-16-15 |
| 創業年数 | 2009年2月 |
| 対応エリア | 東京都 |
| 公式サイト | https://www.jousaiproperty.jp/ |
城西プロパティは、直接買取を行っているので、アパートを相談しながら売却したい方におすすめの会社です。
創業以来、アパート買取に特化してきた会社なので、他社で断られてしまうような築古アパートでも買い取ってくれます。
一般的な会社は、仲介会社が多く売却を検討しているアパートを市場に売りに出してくれるのです。そのため、買い手が見つからず、長期間に及んでしまうことが多々あります。
しかし城西プロパティでは、仲介せず直接買い取ってくれるので、相談しながら高く売却することが可能なのです。
はじめてのアパート売却を検討している方は、まずは問い合わせて査定を行ってもらうといいでしょう。
まとめ
今回は、アパート売却にかかってくる税金の節税方法を解説してきました。
知っているか知らないかで数百万円もの差が生まれてしまうアパート売却で損しないためにも、以下の5つの節税方法を理解し、活用していきましょう。
- 取得費に加算できるものを加える
- 譲渡費用をもれなく計上する
- 税率が下がるタイミングで売却
- ふるさと納税を利用する
- 相続税納税者なら取得費加算を利用する
また売却するときは複数社を比較検討することで、あなたの目的にあった買取会社が見つかるでしょう。
以下の記事では、おすすめの買取会社を解説しているので、合わせてご覧ください。
この記事を読んだあなたの助力になれたら幸いです。
