築古アパートの減価償却で節税効果を狙うなら！3つのリスクに注意しよう

不動産投資として購入する物件として、耐用年数を超えた築古アパートはおすすめです。安い価格で利回りが高いため、初心者でも始めやすいメリットがあります。また、減価償却においても節税効果が見込めます。

ただ、｢そもそも減価償却ってなに？｣｢節税効果にはどんなものがあるの？｣といった疑問があるでしょう。加えて築古アパートの不動産投資として購入する際は、リスクもあります。

こうした疑問や注意点を解決するために、この記事では減価償却の節税効果や築古アパートのリスク、選び方のポイントを紹介します。築古アパートでの投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

築古アパートの減価償却とは？

減価償却とは、建物が経年劣化した分を経費として計上する会計処理のことです。減価償却は減価償却資産の使用可能期間で決まり、アパートの場合耐用年数で定められています。

木造アパートの場合、耐用年数は22年です。一方で築年数を経過したアパートは、4年で減価償却できます。実は減価償却期間が短いというのは、節税に大きく影響します。

築古アパートの減価償却で得られる節税効果

どのような節税効果があるのか、以下の条件で計算していきます。

• 築古アパート(建物価格4,000万円、土地価格4,000万円)
• 利回り10%
• 経費400万円

耐用年数を経過しているアパートなので、4年で減価償却が可能です。すると、1年ごとの減価償却費は2,000円÷4年=500万円になります。

利回りは全体の10%を示すため、家賃などの年間収入は8,000万円×10%=800万円です。大して年間経費は400万円なので、1年間の損益は800万円ｰ400万円=400万円となります。

この400万円に、減価償却費として500万円が計上され、ｰ100万円と税務上では赤字になります。しかし、アパートは資産として所有しているため、赤字でも問題ありません。

赤字が計上されると、所得税や住民税などの税金を減らし、かつ課税の先送りが可能です。これによって所得が圧縮され、節税が見込めます。

上記の場合、4年間で計上される赤字は400万円です。つまり、減価償却費が大きくなるほど赤字も大きくなり、所得が圧縮されて節税が期待できます。これが、築古アパートの減価償却の節税効果の仕組みです。

築古アパートのリスク

築古アパートは節税効果が期待できますが、購入する際には注意点があります。ここでは、投資用として築古アパートを購入するリスクを3つ紹介します。

• 修繕費の増加
• デットクロス
• 空室リスク

それぞれについて、以下で解説します。

修繕費の増加

築古アパートを経営するには、修繕費がかかります。耐用年数を超過しているので、建物や設備の修理が欠かせません。そのため、修繕費は築古アパートの購入前から予測しておく必要があります。

修繕規模の予測が甘いと、家賃収入に対して経費が上回り、結果としてわずかな利益しか得られないこともあります。築古アパートの修繕費を事前に予測して、確実に節税効果を受けられるように調整しましょう。

デットクロス

デットクロスとは、ローンの借り入れ額が減価償却費より大きく、税務上では黒字でも、返済に充てる現金がない状態のことを言います。

減価償却の性質上、減価償却の期間中は節税効果を得られるため、ローンの返済も滞りなく行えます。しかし、期間が終了すると節税できなくなり、課税や返済といった負担が大きくなります。税務上の金額より手元にある現金が少ないので、資金繰りが苦しくなるという仕組みがデットクロスです。

デットクロスは｢黒字倒産｣のリスクも含まれるため、非常に危険な状態であると言えます。築古アパートの購入前にシミュレーションなどして、デットクロスを回避できるように対策しておくことが重要です。

空室リスク

節税効果を求めるあまり、売却時のことを考えずに築古アパートを購入してしまうケースがあります。売却時に空室の多いアパートは売れません。するとアパートを所有するしかなく、損失が増えるリスクがあります。

空室が多いと、家賃収入が見込めないので買い手は現れにくいでしょう。減価償却期間後もアパートを所有すると、デメリットになることも多いため、アパートとして価値があるか、需要があるかを判断することも大切です。

築古アパートの選び方のポイント

減価償却で節税効果を得られるような築古アパートを選ぶには、以下の3つのポイントがあります。

• 耐用年数
• 物件の状態
• 立地や周辺環境

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

耐用年数

減価償却で節税効果を得る前提として、耐用年数が経過していなければいけません。つまり築古の条件を満たしている物件を購入する必要があります。

法定耐用年数は、木造が22年、RC造(コンクリートや鉄筋で構成された住宅)が47年、重量鉄骨が34年となっています。これらの法定耐用年数を把握しておくことが重要で、不動産投資としては耐用年数の短い木造アパートがおすすめです。

耐用年数が経過していないと節税効果は得られません。まずは、築年数が22年を超えたアパートであるかどうかチェックしましょう。

物件の状態

耐用年数を経過したアパートでも、耐震性が不十分だったり、賃貸住宅として機能しないと入居者が見込めず、家賃収入が得られません。売却時にも買い手が現れず、所有し続けなければいけないことになるリスクがあります。

そのため、物件の状態は重要です。リノベーションや改修工事が必要か、修繕費用はいくらかかるかなどを踏まえて、入居したいと思われるような状態にできるかがポイントになります。

維持が難しいとなれば、売却も見込めないので解体となり、解体費が必要になります。損失とならないように、購入前に物件の状態を確かめておきましょう。

立地や周辺環境

空室が目立つ物件だと、理想とする売却タイミングで売り出せません。空室リスクを防ぐためには、築古アパートの立地や周辺環境が重要です。駅やバス停、スーパー、病院、郵便局といった交通機関や施設が近いと、利便性が高いので入居者が見込めます。

また、周辺環境の治安や気候、過ごしやすさも大切です。不安要素の多いアパートに入居したいと思う人は少ないでしょう。そのため、アパートが建つ地域についても調べる必要があります。

築古アパートなら城西プロパティがおすすめ

築古アパートを不動産投資の対象にしている方は、城西プロパティに依頼するのがおすすめです。城西プロパティはアパート買取を得意としている不動産会社で、相場や立地条件などから、適切な価格で査定してくれます。

他にもアパートの管理や提供、売却など幅広い分野に対応します。加えて直接取引なので、城西プロパティに支払う仲介手数料が必要ありません。売却までの手続きや売却後のサポートも充実していて、安心して不動産投資できます。

もちろん築古アパートの減価償却にも対応しています。減価償却は複雑で専門的な知識が必要なので、分からないことは相談しながら取り引きが可能です。東京都内でアパート投資を検討している方は、城西プロパティに相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

今回は、築古アパートの減価償却やリスク、選び方のポイントを紹介しました。

減価償却の仕組みや利益にとらわれて、物件を疎かにすると損失を被ります。出口である売却時のことも踏まえて、築古アパートを選びましょう。投資に適切な物件を選んでいれば、デットクロスのリスクも抑えられます。

また、専門的な知識が必要になります。一連の取り引きで分からないことがあれば、不動産会社に相談しましょう。

この記事が皆さんの役に立てれば幸いです。